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东莞律师咨询“乡村集体土地无须**即可入市
作者:admin 时间：2019-04-23 13:55
2017年8月28日，疆土资源部、住房城乡建立部结合发布了《应用集体建立用地建立租赁住房试点计划》（以下简称“《试点计划》”），并宣布将北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市归入试点。
此举作为乡村土地变革的重要举措及楼市调控的严重措施，自发布之日就引发了房地产流量公众号的狂欢，在争相发文解读的同时，也呈现了一系列的误读，其中诸如“乡村集体土地无须经国度**即可进入市场”、“集体土地入市租赁引发楼市跳水”这样单纯只为吸粉抓住眼球的标题层出不穷。针对此类误读情形，本文展开阐明并对“集体运营性建立用地入市”政策加以简单解读。
一、集体建立用地不同等于“乡村集体土地”
在此，有必要明白几个概念。
（1）集体土地。现行《土地管理法》第八条第二款规则，乡村和城市郊区的土地，除由法律规则属于国度一切的以外，属于农民集体一切；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体一切。该法第十条规则，农民集体一切的土地依法属于村农民集体一切的，由村集体经济组织或者村民委员会运营、管理；曾经分别属于村内两个以上乡村集体经济组织的农民集体一切的，由村内各该乡村集体经济组织或者村民小组运营、管理；曾经属于乡（镇）农民集体一切的，由乡（镇）乡村集体经济组织运营、管理。
（2）集体建立用地，又叫乡（镇）村建立用地或乡村集体土地建立用地，是指乡（镇）村集体经济组织和乡村个人投资或集资，停止各项非农业建立所运用的土地。集体建立用地分为三大类：宅基地、公益性公共设备用地和运营性建立用地。集体建立用地一切权归集体一切，农民享有运用权，运用期限无规则。
（3）集体运营性建立用地，是指具有消费运营性质的乡村建立用地。乡村集体经济组织运用乡（镇）土天时用总体规划肯定的建立用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地运用权入股、联营等方式共同**企业所运用的乡村集体建立用地。在中国银监会、疆土资源部结合印发《乡村集体运营性建立用地运用权抵押**管理暂行方法》中明白提出乡村集体运营性建立用地是指存量乡村集体建立用地中，土天时用总体规划和城乡规划肯定为工矿仓储、商服等运营性用处的土地。
经过明白上述概念可知，集体建立用地并不同等于乡村集体土地，集体土地包括为三种，农用地（包括根本农田、林地、草地、水应用地，以农田为主）、建立用地和未应用地，而《试点计划》在标题中就明白写明，该计划的适用于“集体建立用地”，不适用于农用地，也不适用于未应用地。
集体建立用地在审批时需实行严厉的**审批手续，《土地管理法》第六十条规则，乡村集体经济组织运用乡（镇）土天时用总体规划肯定的建立用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地运用权入股、联营等方式共同**企业的，应当持有关批准文件，向县级以*******土地行政主管部门提出申请，依照省、自治区、直辖市规则的批准权限，由县级以*******批准；其中，触及占用农用地的，按照依照规则办理农用地转用审批手续。
二、并非一切乡村集体土地均可直接进入市场
“乡村集体土地无须经国度**即可进入市场”这一说法实践上是偷换了“集体运营性建立用地入市”的概念，为说明这个问题，本文对“集体运营性建立用地入市”的相关政策加以简单的引见：
（一）集体运营性建立用地入市政策回忆
2014年11月20日，****办公厅、***办公厅发布《关于引导乡村土地运营权有序流转开展农业适度范围运营的意见》，此意见提出“三权分置”概念，即归集体的土地一切权、归农户的承包权和归实践运营者的运营权。
2014年12月30日，***办公厅发布《关于引导乡村产权流转买卖市场安康开展的意见》，明白将土地运营权别离出来。
2015年1月，****办公厅和***办公厅结合印发了《关于乡村土地征收、集体运营性建立用地入市、宅基地制度变革试点工作的意见》，这标志着，我国乡村土地制度变革行将进入试点阶段,试点工作将于2017年底完成。该意见中，针对乡村集体运营性建立用地，明白提出，树立乡村集体运营性建立用地产权制度，赋予乡村集体运营性建立用地出让、租赁、入股权能；明白乡村集体运营性建立用地入市范围和途径；树立健全市场买卖规则和效劳监管制度。
2015年2月27日，全国******常务委员会作出《关于受权***在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整施行有关法律规则的决议》，在33个试点县(市、区)行政区域暂时中止土地管理法、城市房地产管理法关于集体建立用地运用权不得出让等的规则，明白在契合规划、用处管制和依法获得的前提下，允许存量乡村集体运营性建立用地运用权出让、租赁、入股，实行与国有建立用地运用权同等入市、同权同价。试点行政区域内只允许集体运营性建立用地入市，非运营性集体建立用地不得入市。入市要契合规划、用处管制和依法获得的条件。入市范围限定在存量用地。
2016年4月18日，财政部、疆土资源部发布《关于印发<乡村集体运营性建立用地土地增值收益调理金征收运用管理暂行方法>的通知》, 对乡村集体运营性建立用地土地增值收益管理做出标准。
2016年6月，中国银监会、疆土资源部结合印发《乡村集体运营性建立用地运用权抵押**管理暂行方法》, 在坚持土地公有制性质不变，耕地红线不打破，农民利益不受损的前提下，展开乡村集体运营性建立用地运用权抵押**工作，落实乡村集体运营性建立用地与国有建立用地同等入市、同权同价。
2016年12月，疆土资源部下发《关于进一步加快宅基地和集体建立用地确权注销发证有关问题的通知》，进一步加快乡村宅基地和集体建立用地确权注销发证工作，有效支撑乡村土地制度变革。
经过回忆乡村集体运营性建立用地入市制度相关政策的**进程，能够看出只要“集体运营性建立用地”方属于“入市制度”中能够入市的土地类别，宅基地和公益性公共设备用地均不存在“入市”的政策。
（二）《试点计划》的规则与“集体运营性建立用地入市”概念是有很大区别的
1.从政策**的目的来看
疆土资源部、住房城乡建立部此次发布的试点计划主要目的是为了“增加租赁住房供给，缓解住房供需矛盾”、“拓展集体土地用处，拓宽集体经济组织和农民增收渠道”，属于房地产调控的主要措施，以树立购租并举的住房制度、构建城乡统一的建立用地市场、树立健全房地产平稳安康开展长效机制为目的。而“集体运营性建立用地入市变革”作为我国乡村土地变革的重要组成局部，其目的是为了盘活乡村存量建立用地；激活乡村土地资产，增加农民财富收入；促进城乡要素活动，推进就地城镇化和新乡村建立。
2.从政策**背景来看
2017年7月27日，住房城乡建立部会同国度开展变革委、***、财政部、疆土资源部、**银行、**总局、**总局、***等八部门结合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快开展住房租赁市场的通知》，请求在人口净流入的大中城市，加快开展住房租赁市场。8月28日，疆土部和住建部结合发布了《应用集体建立用地建立租赁住房试点计划》。能够看出，七月份的政策和八月份发布的《试点计划》处理的都是房屋租赁的问题，区别在于七月份的政策针对的是城市，八月份的政策针对的是乡村。
反观“集体运营性建立用地入市”政策，自2014年以来，在乡村土地制度变革的背景下，针对乡村集体运营性建立用地权能不完好，不能同等入市、同权同价和买卖规则亟待健全等问题，**及各主管部门发布的一系列政策文件，旨在树立乡村集体运营性建立用地入市制度及相关配套制度，完善乡村集体运营性建立用地产权制度，赋予乡村集体运营性建立用地出让、租赁、入股权能，明白乡村集体运营性建立用地入市范围和途径，树立健全市场买卖规则和效劳监管制度。
3.从施行客体上看
《试点计划》明白指出“应用集体建立用地建立租赁住房”，而“集体运营性建立用地入市”鲜明地标明施行客体仅限于“集体运营性建立用地”。本文已在第一局部剖析了两个概念的不同之处，能够看出《试点计划》的施行客体范围比入市制度愈加广泛，毕竟集体建立用地不只包括了运营性建立用地，还包括宅基地和公益性建立用地。
4.从详细施行方式上
《试点计划》允许村镇集体经济组织能够自行开发运营，也能够经过联营、入股等方式建立运营集体租赁住房。北京市作为集体土地建立租赁房试点较早的城市，从2011年起，北京市先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇3-3街区351地块、昌平区北七家镇等5个集体用地上展开了租赁住房项目试点，建立租赁住房1.28万套，有效处理了北京供地慌张之困。
依据《关于受权***在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整施行有关法律规则的决议》，集体运营性建立用地入市方式被简单描绘为“存量乡村集体运营性建立用地运用权采用出让、租赁、入股，实行与国有建立用地运用权同等入市、同权同价”。作为乡村集体运营性建立用地入市政策试点地域，北京市大兴区在全国率先提出了集体运营性建立用地入市“镇级统筹”形式。2016年1月，北京赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得大兴区一块土地40年的运用权，成为北京第一宗经过招拍挂方式出让的集体运营性建立用地。
可见，入市制度处理的是土地运用权流转的问题，而《试点计划》中则明白请求“不得以租代售”，项目建成后集体建立用地的运用权人并不发作变化。
综上，经过上述剖析可见，《试点计划》的规则从政策**的目的、背景、施行客体、操作形式等方面均与乡村集体运营性建立用地入市政策存在实质性差异。事实上，在我国乡村现有建立用地中，宅基地至少占70%以上，另外还有局部乡村公益用地，从而剩下的建立用地所占比例很小，其中的运营性建立用地比例就更小了。因而，不管是依据《试点计划》还是“集体运营性建立用地入市”制度，直接断言上述政策的**即意味着“乡村集体土地不用经过国度**环节，可直接进入市场”，“**向社会大范围转让土地红利”，实属对政策客观误解及言过其实。
三、依据现有政策，集体运营性建立用地上市需具备的条件
在对集体运营性建立用地制度简单引见后，依据目前已**的集体运营性建立用地上市政策，在试点范围内，如乡村集体运营性建立用地需求上市流转，需具备哪些条件呢。
固然各试点区域在操作过程中均依据本区域的不同状况设立了不同条件、规范以及操作办法，但在整体上，乡村集体运营性建立用地入市条件根本可分为以下两类，一类是尚未入市但已依法停止不动产注销并持有权属证书，契合规划、环保等请求，具备开发应用的根本条件。同时，一切权主体实行集体土地资产决策程序同意抵押，试点县（市、区）**同意抵押权完成时土地能够入市的。另一类则是尚未入市但变革前依法运用的乡村集体运营性建立用地，依法停止不动产注销并持有权属证书，按相关规则办理入市手续，签署土地运用合同，办理变卦注销手续的情形。
四、《土地管理法（修正案）》针对集体运营性建立用地入市变革作出严重修订
2017年5月23日，疆土资源部将《土地管理法（修正案）》草案向全社会公开征求意见，社会各界共计向疆土资源部提出262人次、累计840条修正意见。在征求意见完毕之后，疆土资源部对修正草案停止了18处修正，并在7月27日将《土地管理法（修正案）》送审稿正式上报***审议。此次修订触及现行《土地管理法》的41个条文，而乡村土地制度变革（包括乡村土地征收、集体运营性建立用地入市和宅基地这三方面内容），在修正补充条款中占了18条。
为乡村集体运营性建立用地入市扫清法律障碍，被以为是此次《土地管理法（修正案）》的最大亮点之一，主要表现在：
1.在《土地管理法（修正案）》中删去了现行《土地管理法》第四十三、六十三条关于建立用地必需运用国有土地、集体土地不得用于建立用处的规则。
2.《土地管理法（修正案）》新增第六十三条规则“国度树立城乡统一的建立用地市场。契合土天时用总体规划的集体运营性建立用地，集体土地一切权人能够采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人运用，并签署书面合同。依照前款规则获得的集体运营性建立用地运用权能够转让、出租或者抵押。集体运营性建立用地出让转让的方法，由***另行制定”。
这局部修订为乡村土地制度变革消弭了最基本的立法障碍。依据疆土资源部关于本次《土地管理法》修订的阐明，这一改动表现将集体运营性建立用地与国有建立用地市场买卖制度相衔接，完成同地同权的根本思绪。在新增的第六十三条中对集体运营性建立用地入市的范围、条件等停止了准绳规则，同时该条第三款规则集体运营性建立用地出让转让的详细方法，将由***另行制定。
由于国有与乡村集体运营性建立用地入市在主体和目的尚有较大差别，对乡村集体运营性建立用地入市管理不能完整照搬套用国有建立用地供给管理制度，目前，集体运营性建立用地入市制度的详细方法尚未制定。对此，疆土资源部表示，在《土地管理法（修正案）》根本确立了乡村集体运营性建立用地入市制度后，疆土资源部将研讨制定相关详细方法。
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